El mercado español de compraventa de viviendas ha comenzado a experimentar las primeras consecuencias prácticas de una de las disposiciones más controvertidas del Real Decreto-Ley 29/2026. Según la información publicada el 16 de octubre, profesionales del ámbito notarial han detectado operaciones inmobiliarias paralizadas como consecuencia de las nuevas restricciones impuestas a determinadas adquisiciones realizadas por empresas, grandes tenedores y entidades especializadas en la compra de activos inmobiliarios.
La medida, que entró en vigor el 8 de octubre, limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas adquisiciones de viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado.
Aunque su finalidad declarada consiste en combatir operaciones especulativas y proteger la función residencial de los inmuebles, su aplicación ha generado dudas sobre la documentación exigible, la valoración de los activos y las operaciones que quedan incluidas en la prohibición.
El debate adquiere especial relevancia porque afecta a transacciones que pueden involucrar desde grandes carteras residenciales hasta viviendas individuales adquiridas por determinadas sociedades.
Estas operaciones no podrán realizarse, en los supuestos legalmente incluidos, por una contraprestación inferior al 70% del valor de mercado.
La valoración deberá determinarse mediante una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes.
El informe correspondiente tendrá que ser aportado por la parte compradora.
La exigencia introduce una nueva comprobación en determinadas operaciones inmobiliarias, puesto que no basta con que comprador y vendedor hayan acordado libremente el precio.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de mercado acreditado de 300.000 euros, el umbral del 70% se sitúa en 210.000 euros.
Una sociedad incluida en el ámbito de aplicación de la restricción podría encontrar impedimentos para adquirirla por 180.000 euros, aunque ambas partes estuvieran conformes con ese importe.
Este ejemplo no implica que cualquier comprador esté sometido a la limitación. La medida tiene un ámbito subjetivo específico y debe analizarse quién compra, la naturaleza de la operación y las excepciones previstas legalmente.
El 16 de octubre, el notario Juan José de Palacio explicó que determinadas compraventas previstas para formalizarse habían quedado paralizadas.
La nueva regulación introduce un requisito de valoración que puede obligar a revisar expedientes preparados antes de la entrada en vigor del decreto.
En algunas operaciones, las partes ya habían acordado el precio, elaborado contratos privados o establecido una fecha para la firma de la escritura pública.
La aparición de nuevas exigencias obliga a comprobar si el comprador está afectado y si dispone de la documentación necesaria.
El problema puede agravarse cuando existen plazos contractuales, financiación comprometida o acuerdos con terceros que dependen de la formalización de la adquisición.
Los profesionales también deben determinar cómo se aplica la normativa a las operaciones que se encontraban en distintas fases de negociación cuando entró en vigor.
Por tanto, la incertidumbre no se limita a los grandes fondos de inversión. Puede extenderse a vendedores particulares que habían encontrado comprador y ahora desconocen cuándo podrán completar la operación.
La legislación estatal utiliza, como referencia general, la titularidad de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida residencial superior a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.
En determinados ámbitos declarados tensionados, las comunidades autónomas pueden particularizar esa definición hasta incluir titulares de cinco o más inmuebles residenciales, con las condiciones y la motivación legalmente exigidas.
El nuevo decreto también introduce precisiones sobre la acreditación registral de esa condición y sobre el cómputo de unidades residenciales integradas en una misma finca.
Esta circunstancia obliga a estudiar cuidadosamente las estructuras patrimoniales utilizadas por las sociedades inmobiliarias.
No es lo mismo una persona física que adquiere una vivienda para uso propio que una sociedad que administra una cartera de inmuebles residenciales.
Tampoco todas las sociedades mercantiles se encuentran automáticamente sometidas a las mismas restricciones.
El análisis jurídico debe considerar la titularidad, las vinculaciones empresariales y la actividad efectiva de la entidad compradora.
Entre ellos se encuentran las operaciones de rehabilitación y posterior venta, las adquisiciones de activos procedentes de situaciones financieras complejas y determinadas estrategias de inversión patrimonial.
Una vivienda puede venderse por debajo de su valoración teórica por numerosas razones legítimas: necesidad urgente de liquidez, estado de conservación deficiente, problemas de ocupación, litigios pendientes o incertidumbre sobre los costes de rehabilitación.
La dificultad consiste en determinar si la tasación refleja adecuadamente esas circunstancias.
Si el valor de mercado se establece sin considerar determinados riesgos económicos o jurídicos, puede producirse una diferencia significativa entre el precio que un inversor está dispuesto a pagar y el mínimo que permite la regulación.
En ese contexto, algunas operaciones podrían dejar de resultar atractivas.
También podría aumentar la importancia de las valoraciones independientes, los informes técnicos y las auditorías jurídicas previas a la adquisición.
Quienes comercializan viviendas en buen estado y con demanda suficiente podrían experimentar un impacto limitado.
En cambio, los propietarios de inmuebles que requieren inversiones importantes, presentan cargas o necesitan una venta rápida podrían encontrarse con un número menor de compradores profesionales.
Las empresas especializadas en adquirir activos complejos suelen exigir descuentos que compensen los riesgos asumidos.
Si determinados compradores no pueden operar por debajo de un umbral legal, algunos vendedores podrían verse obligados a buscar alternativas, renegociar condiciones o esperar más tiempo.
Sin embargo, no puede afirmarse que todas las operaciones con descuento vayan a desaparecer. La norma contempla un ámbito de aplicación delimitado y excepciones que deben examinarse individualmente.
El Gobierno considera que determinadas adquisiciones a precios extraordinariamente reducidos pueden favorecer estrategias especulativas incompatibles con la función social de la vivienda.
Desde el sector inversor se argumenta que limitar los precios de compra puede dificultar la circulación de activos y reducir la liquidez en segmentos donde ya existen problemas de comercialización.
Ambas posiciones parten de preocupaciones distintas.
Por una parte, se pretende evitar que determinados operadores aprovechen situaciones de vulnerabilidad o dificultades económicas para adquirir viviendas a precios excesivamente reducidos.
Por otra, existe el riesgo de que una restricción demasiado rígida impida operaciones que podrían contribuir a rehabilitar inmuebles deteriorados y devolverlos al mercado.
La aplicación práctica dependerá en buena medida de los criterios de interpretación y de la capacidad de los operadores para documentar correctamente sus transacciones.
La medida, que entró en vigor el 8 de octubre, limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas adquisiciones de viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado.
Aunque su finalidad declarada consiste en combatir operaciones especulativas y proteger la función residencial de los inmuebles, su aplicación ha generado dudas sobre la documentación exigible, la valoración de los activos y las operaciones que quedan incluidas en la prohibición.
El debate adquiere especial relevancia porque afecta a transacciones que pueden involucrar desde grandes carteras residenciales hasta viviendas individuales adquiridas por determinadas sociedades.
Una restricción que afecta al precio de adquisición
El artículo primero del Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación para determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su valor de mercado, así como para las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor y las entidades vinculadas contempladas en la norma.Estas operaciones no podrán realizarse, en los supuestos legalmente incluidos, por una contraprestación inferior al 70% del valor de mercado.
La valoración deberá determinarse mediante una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes.
El informe correspondiente tendrá que ser aportado por la parte compradora.
La exigencia introduce una nueva comprobación en determinadas operaciones inmobiliarias, puesto que no basta con que comprador y vendedor hayan acordado libremente el precio.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de mercado acreditado de 300.000 euros, el umbral del 70% se sitúa en 210.000 euros.
Una sociedad incluida en el ámbito de aplicación de la restricción podría encontrar impedimentos para adquirirla por 180.000 euros, aunque ambas partes estuvieran conformes con ese importe.
Este ejemplo no implica que cualquier comprador esté sometido a la limitación. La medida tiene un ámbito subjetivo específico y debe analizarse quién compra, la naturaleza de la operación y las excepciones previstas legalmente.
Las notarías detectan operaciones aplazadas
La noticia más relevante de esta semana no es únicamente la existencia de la restricción, sino la constatación de sus primeros efectos.El 16 de octubre, el notario Juan José de Palacio explicó que determinadas compraventas previstas para formalizarse habían quedado paralizadas.
La nueva regulación introduce un requisito de valoración que puede obligar a revisar expedientes preparados antes de la entrada en vigor del decreto.
En algunas operaciones, las partes ya habían acordado el precio, elaborado contratos privados o establecido una fecha para la firma de la escritura pública.
La aparición de nuevas exigencias obliga a comprobar si el comprador está afectado y si dispone de la documentación necesaria.
El problema puede agravarse cuando existen plazos contractuales, financiación comprometida o acuerdos con terceros que dependen de la formalización de la adquisición.
Los profesionales también deben determinar cómo se aplica la normativa a las operaciones que se encontraban en distintas fases de negociación cuando entró en vigor.
Por tanto, la incertidumbre no se limita a los grandes fondos de inversión. Puede extenderse a vendedores particulares que habían encontrado comprador y ahora desconocen cuándo podrán completar la operación.
Los grandes tenedores adquieren una importancia decisiva
Uno de los elementos centrales de la reforma es la identificación de los compradores que reúnen la condición de gran tenedor.La legislación estatal utiliza, como referencia general, la titularidad de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida residencial superior a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.
En determinados ámbitos declarados tensionados, las comunidades autónomas pueden particularizar esa definición hasta incluir titulares de cinco o más inmuebles residenciales, con las condiciones y la motivación legalmente exigidas.
El nuevo decreto también introduce precisiones sobre la acreditación registral de esa condición y sobre el cómputo de unidades residenciales integradas en una misma finca.
Esta circunstancia obliga a estudiar cuidadosamente las estructuras patrimoniales utilizadas por las sociedades inmobiliarias.
No es lo mismo una persona física que adquiere una vivienda para uso propio que una sociedad que administra una cartera de inmuebles residenciales.
Tampoco todas las sociedades mercantiles se encuentran automáticamente sometidas a las mismas restricciones.
El análisis jurídico debe considerar la titularidad, las vinculaciones empresariales y la actividad efectiva de la entidad compradora.
Consecuencias para las operaciones de inversión
La restricción puede afectar especialmente a determinados modelos de negocio basados en adquirir inmuebles con descuentos significativos.Entre ellos se encuentran las operaciones de rehabilitación y posterior venta, las adquisiciones de activos procedentes de situaciones financieras complejas y determinadas estrategias de inversión patrimonial.
Una vivienda puede venderse por debajo de su valoración teórica por numerosas razones legítimas: necesidad urgente de liquidez, estado de conservación deficiente, problemas de ocupación, litigios pendientes o incertidumbre sobre los costes de rehabilitación.
La dificultad consiste en determinar si la tasación refleja adecuadamente esas circunstancias.
Si el valor de mercado se establece sin considerar determinados riesgos económicos o jurídicos, puede producirse una diferencia significativa entre el precio que un inversor está dispuesto a pagar y el mínimo que permite la regulación.
En ese contexto, algunas operaciones podrían dejar de resultar atractivas.
También podría aumentar la importancia de las valoraciones independientes, los informes técnicos y las auditorías jurídicas previas a la adquisición.
Efectos potenciales sobre los vendedores
Desde la perspectiva de los vendedores, la medida presenta consecuencias diferentes según el tipo de inmueble.Quienes comercializan viviendas en buen estado y con demanda suficiente podrían experimentar un impacto limitado.
En cambio, los propietarios de inmuebles que requieren inversiones importantes, presentan cargas o necesitan una venta rápida podrían encontrarse con un número menor de compradores profesionales.
Las empresas especializadas en adquirir activos complejos suelen exigir descuentos que compensen los riesgos asumidos.
Si determinados compradores no pueden operar por debajo de un umbral legal, algunos vendedores podrían verse obligados a buscar alternativas, renegociar condiciones o esperar más tiempo.
Sin embargo, no puede afirmarse que todas las operaciones con descuento vayan a desaparecer. La norma contempla un ámbito de aplicación delimitado y excepciones que deben examinarse individualmente.
Una cuestión jurídica todavía abierta
La medida ha suscitado interrogantes sobre su proporcionalidad, sus consecuencias económicas y su compatibilidad con el funcionamiento ordinario del mercado.El Gobierno considera que determinadas adquisiciones a precios extraordinariamente reducidos pueden favorecer estrategias especulativas incompatibles con la función social de la vivienda.
Desde el sector inversor se argumenta que limitar los precios de compra puede dificultar la circulación de activos y reducir la liquidez en segmentos donde ya existen problemas de comercialización.
Ambas posiciones parten de preocupaciones distintas.
Por una parte, se pretende evitar que determinados operadores aprovechen situaciones de vulnerabilidad o dificultades económicas para adquirir viviendas a precios excesivamente reducidos.
Por otra, existe el riesgo de que una restricción demasiado rígida impida operaciones que podrían contribuir a rehabilitar inmuebles deteriorados y devolverlos al mercado.
La aplicación práctica dependerá en buena medida de los criterios de interpretación y de la capacidad de los operadores para documentar correctamente sus transacciones.