Si el primer decreto aprobado esta semana cambia el alquiler temporal y por habitaciones, el segundo afecta directamente al corazón del alquiler residencial tradicional: la duración de los contratos. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE este 1 de octubre, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece un nuevo sistema de continuidad contractual que puede prolongar durante muchos años una relación arrendaticia. Entrará en vigor el día siguiente a su publicación.
Hasta ahora, el esquema general de la LAU consistía en cinco años de duración mínima cuando el propietario era una persona física y siete cuando era una persona jurídica, seguidos posteriormente por el régimen de prórrogas correspondiente. El nuevo decreto introduce una transformación sustancial: una vez transcurridos como mínimo cinco años —o siete en el caso de arrendador persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica su intención de terminar la relación dentro de los plazos legalmente establecidos, el contrato se prorroga obligatoriamente por nuevos periodos sucesivos de cinco años, o siete cuando el arrendador sea persona jurídica.
No estamos, técnicamente, ante un contrato eterno e irrevocable. El propietario conserva la posibilidad de comunicar que no desea continuar. Pero esa decisión queda sometida a requisitos mucho más exigentes.
El primero es el preaviso. El arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar con un mínimo de seis meses de antelación. El arrendatario, por su parte, tendrá que comunicarla con dos meses de antelación. Si ninguno lo hace correctamente, comienza automáticamente otro periodo de cinco o siete años.
El segundo elemento, y probablemente el más novedoso, es económico. Cuando sea el propietario quien comunique válidamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas. Siempre que sea posible, el cálculo se realizará utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Además, la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año durante el cual el arrendatario haya residido en la vivienda.
Esto puede producir indemnizaciones relevantes en contratos muy antiguos. No se trata simplemente de devolver la fianza o financiar la mudanza: el legislador introduce un auténtico coste económico asociado a determinadas decisiones del propietario de recuperar la vivienda al vencimiento.
Sin embargo, la indemnización no se aplica en todos los casos. El decreto establece varias excepciones importantes.
Una de ellas aparece cuando el propietario, siendo persona física, necesita realmente la vivienda como residencia permanente para sí mismo, determinados familiares hasta segundo grado o su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad. Pero la necesidad debe ser efectiva. Si después de recuperar la vivienda no se produce la ocupación correspondiente dentro de tres meses, salvo fuerza mayor, puede nacer el derecho del antiguo inquilino a recibir la indemnización.
Tampoco se genera necesariamente esa indemnización cuando el arrendatario no haya utilizado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo ausencias justificadas por trabajo, estudios, salud, cuidado de familiares u otras circunstancias contempladas por la norma. Otra excepción se produce si el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda adecuada que pueda ocupar.
Existe además una vía especialmente interesante para el propietario: ofrecer al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda. Si el arrendatario rechaza una oferta fehaciente que cumpla las condiciones legales, puede desaparecer el derecho a indemnización. Pero el nuevo contrato deberá garantizar nuevamente una duración mínima de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y la renta deberá ajustarse a las reglas de determinación establecidas legalmente, incluso cuando la vivienda no se encuentre en una zona tensionada.
La reforma también mantiene protecciones específicas adicionales. Cuando exista vulnerabilidad social y económica acreditada y el propietario sea un gran tenedor, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado se mantiene asimismo la posibilidad de solicitar determinadas prórrogas extraordinarias por anualidades hasta un máximo de tres años, bajo las condiciones establecidas en la LAU.
Una cuestión esencial es qué ocurre con los contratos que ya existen. El decreto no se limita exclusivamente a los contratos nuevos. Su régimen transitorio establece su aplicación a contratos de vivienda habitual vigentes respecto de determinados vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Los contratos que ya estén dentro del periodo de prórroga regulado por la legislación anterior continuarán en ese periodo hasta su terminación y, posteriormente, entrarán en el nuevo sistema.
También se protege parcialmente a quienes ya habían tomado decisiones antes de la reforma. Las comunicaciones de no renovación válidamente realizadas con anterioridad mantienen su eficacia y no generan automáticamente la nueva indemnización. Y para contratos cuyo vencimiento esté muy próximo se establecen reglas transitorias de preaviso.
La importancia económica de la reforma es considerable. Hasta ahora, un propietario podía planificar que, terminado el periodo legal, recuperaría la vivienda o negociaría un nuevo contrato en condiciones de mercado. A partir de ahora esa decisión puede implicar una indemnización significativa. Eso modifica el valor económico de una vivienda arrendada, especialmente cuando existen contratos antiguos con rentas inferiores a las de mercado.
También puede influir en operaciones de compraventa de viviendas arrendadas. El decreto establece expresamente que la transmisión de la vivienda no elimina el eventual derecho del inquilino a la indemnización: el adquirente que se subrogue en la posición del arrendador puede asumir esa obligación si posteriormente decide no continuar el contrato y no concurre una excepción.
Estamos, por tanto, ante una de las reformas más profundas de la duración del alquiler residencial desde la modificación de la LAU de 2019. Su efecto práctico será convertir la continuidad contractual en la situación normal una vez superado el periodo inicial. El contrato puede terminar, pero hacerlo por iniciativa del propietario será jurídicamente y económicamente mucho más complejo que hasta ahora.
Hasta ahora, el esquema general de la LAU consistía en cinco años de duración mínima cuando el propietario era una persona física y siete cuando era una persona jurídica, seguidos posteriormente por el régimen de prórrogas correspondiente. El nuevo decreto introduce una transformación sustancial: una vez transcurridos como mínimo cinco años —o siete en el caso de arrendador persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica su intención de terminar la relación dentro de los plazos legalmente establecidos, el contrato se prorroga obligatoriamente por nuevos periodos sucesivos de cinco años, o siete cuando el arrendador sea persona jurídica.
No estamos, técnicamente, ante un contrato eterno e irrevocable. El propietario conserva la posibilidad de comunicar que no desea continuar. Pero esa decisión queda sometida a requisitos mucho más exigentes.
El primero es el preaviso. El arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar con un mínimo de seis meses de antelación. El arrendatario, por su parte, tendrá que comunicarla con dos meses de antelación. Si ninguno lo hace correctamente, comienza automáticamente otro periodo de cinco o siete años.
El segundo elemento, y probablemente el más novedoso, es económico. Cuando sea el propietario quien comunique válidamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas. Siempre que sea posible, el cálculo se realizará utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Además, la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año durante el cual el arrendatario haya residido en la vivienda.
Esto puede producir indemnizaciones relevantes en contratos muy antiguos. No se trata simplemente de devolver la fianza o financiar la mudanza: el legislador introduce un auténtico coste económico asociado a determinadas decisiones del propietario de recuperar la vivienda al vencimiento.
Sin embargo, la indemnización no se aplica en todos los casos. El decreto establece varias excepciones importantes.
Una de ellas aparece cuando el propietario, siendo persona física, necesita realmente la vivienda como residencia permanente para sí mismo, determinados familiares hasta segundo grado o su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad. Pero la necesidad debe ser efectiva. Si después de recuperar la vivienda no se produce la ocupación correspondiente dentro de tres meses, salvo fuerza mayor, puede nacer el derecho del antiguo inquilino a recibir la indemnización.
Tampoco se genera necesariamente esa indemnización cuando el arrendatario no haya utilizado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo ausencias justificadas por trabajo, estudios, salud, cuidado de familiares u otras circunstancias contempladas por la norma. Otra excepción se produce si el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda adecuada que pueda ocupar.
Existe además una vía especialmente interesante para el propietario: ofrecer al inquilino un nuevo contrato sobre la misma vivienda. Si el arrendatario rechaza una oferta fehaciente que cumpla las condiciones legales, puede desaparecer el derecho a indemnización. Pero el nuevo contrato deberá garantizar nuevamente una duración mínima de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y la renta deberá ajustarse a las reglas de determinación establecidas legalmente, incluso cuando la vivienda no se encuentre en una zona tensionada.
La reforma también mantiene protecciones específicas adicionales. Cuando exista vulnerabilidad social y económica acreditada y el propietario sea un gran tenedor, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado se mantiene asimismo la posibilidad de solicitar determinadas prórrogas extraordinarias por anualidades hasta un máximo de tres años, bajo las condiciones establecidas en la LAU.
Una cuestión esencial es qué ocurre con los contratos que ya existen. El decreto no se limita exclusivamente a los contratos nuevos. Su régimen transitorio establece su aplicación a contratos de vivienda habitual vigentes respecto de determinados vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Los contratos que ya estén dentro del periodo de prórroga regulado por la legislación anterior continuarán en ese periodo hasta su terminación y, posteriormente, entrarán en el nuevo sistema.
También se protege parcialmente a quienes ya habían tomado decisiones antes de la reforma. Las comunicaciones de no renovación válidamente realizadas con anterioridad mantienen su eficacia y no generan automáticamente la nueva indemnización. Y para contratos cuyo vencimiento esté muy próximo se establecen reglas transitorias de preaviso.
La importancia económica de la reforma es considerable. Hasta ahora, un propietario podía planificar que, terminado el periodo legal, recuperaría la vivienda o negociaría un nuevo contrato en condiciones de mercado. A partir de ahora esa decisión puede implicar una indemnización significativa. Eso modifica el valor económico de una vivienda arrendada, especialmente cuando existen contratos antiguos con rentas inferiores a las de mercado.
También puede influir en operaciones de compraventa de viviendas arrendadas. El decreto establece expresamente que la transmisión de la vivienda no elimina el eventual derecho del inquilino a la indemnización: el adquirente que se subrogue en la posición del arrendador puede asumir esa obligación si posteriormente decide no continuar el contrato y no concurre una excepción.
Estamos, por tanto, ante una de las reformas más profundas de la duración del alquiler residencial desde la modificación de la LAU de 2019. Su efecto práctico será convertir la continuidad contractual en la situación normal una vez superado el periodo inicial. El contrato puede terminar, pero hacerlo por iniciativa del propietario será jurídicamente y económicamente mucho más complejo que hasta ahora.