El comienzo de septiembre vuelve a situar la regulación del alquiler en el centro de la agenda inmobiliaria española. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, confirmó el 31 de agosto que el Ejecutivo continúa negociando con los grupos parlamentarios los apoyos necesarios para aprobar el nuevo Real Decreto-ley de vivienda que inicialmente debía haberse presentado antes del verano. La falta de una mayoría suficiente obligó entonces a retrasar la iniciativa y el Gobierno trata ahora de recomponer los apoyos para evitar que el decreto sea rechazado posteriormente en el Congreso.
La importancia de la iniciativa no reside únicamente en que se trate de una nueva actuación estatal en materia de vivienda. El borrador conocido durante el verano contiene modificaciones potencialmente relevantes para prácticamente todos los segmentos del alquiler residencial: contratos de vivienda habitual, alquiler temporal, propietarios particulares, grandes tenedores y viviendas destinadas a uso turístico. No obstante, debe subrayarse una cuestión fundamental: a fecha de 2 de septiembre el decreto todavía no está aprobado y, por tanto, las medidas conocidas constituyen propuestas sujetas a negociación y posibles modificaciones.
Uno de los elementos políticamente más sensibles es la creación de una nueva prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler. Según el planteamiento conocido durante las negociaciones, los arrendatarios que lleguen al final de determinados contratos podrían solicitar una extensión que permitiría prolongarlos durante dos años adicionales, potencialmente hasta 2028. La medida persigue evitar que miles de viviendas vuelvan al mercado de alquiler de golpe y sean ofrecidas con rentas considerablemente superiores a las actualmente pagadas por sus inquilinos.
El Ejecutivo defiende que este tipo de protección proporciona estabilidad a los hogares en un contexto en el que encontrar una vivienda alternativa se ha vuelto particularmente complicado en las grandes ciudades y zonas tensionadas. Para los propietarios, sin embargo, supone limitar durante más tiempo la posibilidad de renegociar las condiciones económicas de determinados contratos una vez alcanzada su fecha de vencimiento.
Precisamente por este motivo el Gobierno intenta compensar parte de las restricciones con incentivos dirigidos a los arrendadores. Sánchez señaló que el decreto incorpora bonificaciones destinadas a favorecer que los propietarios mantengan sus inmuebles dentro del mercado residencial, combinando de este modo protección al inquilino con incentivos para incrementar o, al menos, evitar una reducción adicional de la oferta.
Pero posiblemente uno de los cambios estructurales de mayor calado se encuentre en el alquiler temporal. El borrador manejado antes del verano planteaba delimitar con mucha mayor precisión cuándo puede utilizarse esta modalidad. La duración contemplada se situaría entre un mínimo de 31 días y un máximo de doce meses y exigiría que existiese una verdadera causa de temporalidad, que debería quedar debidamente acreditada.
El objetivo es dificultar que contratos que materialmente corresponden a una residencia habitual se formalicen como arrendamientos temporales para evitar determinadas protecciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos o los límites aplicables en mercados tensionados.
El texto negociado incorporaba además una regla particularmente relevante: si las mismas partes encadenasen más de dos contratos temporales o la ocupación superase determinados límites temporales, la relación podría pasar a considerarse un arrendamiento habitual, con las consecuencias jurídicas correspondientes.
La regulación afectaría asimismo al precio. En las zonas declaradas mercado residencial tensionado, el nuevo contrato temporal no podría utilizarse simplemente para fijar una renta totalmente desligada del contrato anterior. El borrador establecía como referencia la renta del contrato vigente durante los cinco años precedentes, introduciendo solamente determinados márgenes adicionales cuando concurrieran circunstancias como rehabilitación, mejoras energéticas, accesibilidad o compromisos contractuales de muy larga duración. Para los grandes tenedores operaría además el índice estatal de referencia.
Esta cuestión es especialmente relevante porque el crecimiento del alquiler de temporada se ha convertido en uno de los principales focos de conflicto regulatorio. En numerosos mercados urbanos, propietarios que anteriormente ofrecían sus viviendas mediante alquiler residencial convencional han trasladado parte de la oferta hacia contratos temporales, cuya regulación presenta diferencias importantes respecto al alquiler de vivienda habitual.
Otra medida de gran impacto económico incluida entre las propuestas conocidas es elevar al 21% el IVA aplicable a determinados alojamientos turísticos. Sánchez volvió a citar expresamente esta iniciativa en su intervención del 31 de agosto. El objetivo político es reducir el atractivo relativo de destinar vivienda al mercado turístico frente al residencial, aunque sus efectos dependerán de la formulación fiscal definitiva y de qué actividades y operadores queden exactamente incluidos.
El problema fundamental para el Gobierno sigue siendo parlamentario. Junts había rechazado aspectos esenciales del texto por considerar que determinadas medidas perjudican a los pequeños propietarios y no solucionan el principal desequilibrio del mercado: la insuficiencia de vivienda disponible. Podemos, por razones diferentes, había expresado también su oposición a algunas bonificaciones fiscales y a otros elementos incorporados al borrador.
El resultado es una situación poco habitual: existe un amplio consenso político sobre la gravedad del problema de acceso a la vivienda, pero profundas diferencias sobre cómo intervenir.
Para el sector inmobiliario, la consecuencia inmediata es un nuevo periodo de incertidumbre. Propietarios, inversores, administradores de fincas y operadores especializados en alquiler temporal deberán evitar dar por aprobadas medidas que todavía se encuentran negociándose. Hasta que el decreto sea aprobado y publicado oficialmente, continúa vigente el marco normativo actual.
Sin embargo, la reactivación de la negociación sí constituye una noticia de primera magnitud. Si finalmente prospera un texto similar al borrador conocido, la reforma podría alterar simultáneamente las reglas del alquiler residencial, temporal y turístico. Pocas medidas actualmente en discusión tienen capacidad para afectar a un volumen tan amplio del mercado inmobiliario español.
La importancia de la iniciativa no reside únicamente en que se trate de una nueva actuación estatal en materia de vivienda. El borrador conocido durante el verano contiene modificaciones potencialmente relevantes para prácticamente todos los segmentos del alquiler residencial: contratos de vivienda habitual, alquiler temporal, propietarios particulares, grandes tenedores y viviendas destinadas a uso turístico. No obstante, debe subrayarse una cuestión fundamental: a fecha de 2 de septiembre el decreto todavía no está aprobado y, por tanto, las medidas conocidas constituyen propuestas sujetas a negociación y posibles modificaciones.
Uno de los elementos políticamente más sensibles es la creación de una nueva prórroga extraordinaria de determinados contratos de alquiler. Según el planteamiento conocido durante las negociaciones, los arrendatarios que lleguen al final de determinados contratos podrían solicitar una extensión que permitiría prolongarlos durante dos años adicionales, potencialmente hasta 2028. La medida persigue evitar que miles de viviendas vuelvan al mercado de alquiler de golpe y sean ofrecidas con rentas considerablemente superiores a las actualmente pagadas por sus inquilinos.
El Ejecutivo defiende que este tipo de protección proporciona estabilidad a los hogares en un contexto en el que encontrar una vivienda alternativa se ha vuelto particularmente complicado en las grandes ciudades y zonas tensionadas. Para los propietarios, sin embargo, supone limitar durante más tiempo la posibilidad de renegociar las condiciones económicas de determinados contratos una vez alcanzada su fecha de vencimiento.
Precisamente por este motivo el Gobierno intenta compensar parte de las restricciones con incentivos dirigidos a los arrendadores. Sánchez señaló que el decreto incorpora bonificaciones destinadas a favorecer que los propietarios mantengan sus inmuebles dentro del mercado residencial, combinando de este modo protección al inquilino con incentivos para incrementar o, al menos, evitar una reducción adicional de la oferta.
Pero posiblemente uno de los cambios estructurales de mayor calado se encuentre en el alquiler temporal. El borrador manejado antes del verano planteaba delimitar con mucha mayor precisión cuándo puede utilizarse esta modalidad. La duración contemplada se situaría entre un mínimo de 31 días y un máximo de doce meses y exigiría que existiese una verdadera causa de temporalidad, que debería quedar debidamente acreditada.
El objetivo es dificultar que contratos que materialmente corresponden a una residencia habitual se formalicen como arrendamientos temporales para evitar determinadas protecciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos o los límites aplicables en mercados tensionados.
El texto negociado incorporaba además una regla particularmente relevante: si las mismas partes encadenasen más de dos contratos temporales o la ocupación superase determinados límites temporales, la relación podría pasar a considerarse un arrendamiento habitual, con las consecuencias jurídicas correspondientes.
La regulación afectaría asimismo al precio. En las zonas declaradas mercado residencial tensionado, el nuevo contrato temporal no podría utilizarse simplemente para fijar una renta totalmente desligada del contrato anterior. El borrador establecía como referencia la renta del contrato vigente durante los cinco años precedentes, introduciendo solamente determinados márgenes adicionales cuando concurrieran circunstancias como rehabilitación, mejoras energéticas, accesibilidad o compromisos contractuales de muy larga duración. Para los grandes tenedores operaría además el índice estatal de referencia.
Esta cuestión es especialmente relevante porque el crecimiento del alquiler de temporada se ha convertido en uno de los principales focos de conflicto regulatorio. En numerosos mercados urbanos, propietarios que anteriormente ofrecían sus viviendas mediante alquiler residencial convencional han trasladado parte de la oferta hacia contratos temporales, cuya regulación presenta diferencias importantes respecto al alquiler de vivienda habitual.
Otra medida de gran impacto económico incluida entre las propuestas conocidas es elevar al 21% el IVA aplicable a determinados alojamientos turísticos. Sánchez volvió a citar expresamente esta iniciativa en su intervención del 31 de agosto. El objetivo político es reducir el atractivo relativo de destinar vivienda al mercado turístico frente al residencial, aunque sus efectos dependerán de la formulación fiscal definitiva y de qué actividades y operadores queden exactamente incluidos.
El problema fundamental para el Gobierno sigue siendo parlamentario. Junts había rechazado aspectos esenciales del texto por considerar que determinadas medidas perjudican a los pequeños propietarios y no solucionan el principal desequilibrio del mercado: la insuficiencia de vivienda disponible. Podemos, por razones diferentes, había expresado también su oposición a algunas bonificaciones fiscales y a otros elementos incorporados al borrador.
El resultado es una situación poco habitual: existe un amplio consenso político sobre la gravedad del problema de acceso a la vivienda, pero profundas diferencias sobre cómo intervenir.
Para el sector inmobiliario, la consecuencia inmediata es un nuevo periodo de incertidumbre. Propietarios, inversores, administradores de fincas y operadores especializados en alquiler temporal deberán evitar dar por aprobadas medidas que todavía se encuentran negociándose. Hasta que el decreto sea aprobado y publicado oficialmente, continúa vigente el marco normativo actual.
Sin embargo, la reactivación de la negociación sí constituye una noticia de primera magnitud. Si finalmente prospera un texto similar al borrador conocido, la reforma podría alterar simultáneamente las reglas del alquiler residencial, temporal y turístico. Pocas medidas actualmente en discusión tienen capacidad para afectar a un volumen tan amplio del mercado inmobiliario español.